تقسیم ملک مشاع(شریکی) بین شرکا چگونه صورت می گیرد؟

افراز یا تقسیم ملک مشاع و مشترک بین شریکان زمانی مطرح می‌شود که چند شخص در یک مال واحد دارای حق مالکیت باشند و یک یا چند نفر از آنها درخواست دریافت سهم خود را داشته باشد. بر اساس تعریف قانونی که در مورد ملک مشاع وجود دارد، سهم تمامی مالکین در بخش های مختلف ملک مشاع پراکنده می باشد. لذا تفکیک و تقسیم آن چندان کار ساده ای نیست. قانون گذار در ابتدا به شرکاء اجازه داده است با توافق میان خود، تقسیم را به گونه ای که مورد نظر خودشان است، انجام دهند؛ چنانچه توافقی حاصل نشد، کسی که خواستار تقسیم است می تواند اجبار سایر شرکا را به انجام تقسیم از طریق قانونی بخواهد.

تقسیم ملک مشاع از طریق اداره ثبت اسناد و املاک

در حالتی که بین شرکا توافق برای تقسیم ملک مشاع حاصل نشود ، در مرحله اول اداره ثبت اسناد و املاک و در بعضی موارد دادگاه عمومی صالح به رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع هستند.

افراز ملک مشاعی که جریان ثبتی آن به پایان رسیده است در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع آن ملک است. در این حالت درخواست افراز مستقیما به اداره ثبت اسناد و املاک داده می شود.

اعتراض به واحد ثبتی در رابطه با تقسیم ملک مشاع

تصمیم واحد ثبتی در رابطه با قابلیت افراز ملک مشاعی ظرف 10 روز بعد از ابلاغ به مالکین، قابل اعتراض در دادگاه صالح یعنی دادگاه عمومی حقوقی شهرستانی است که ملک در حوزه ی آن واقع شده، می باشد.

دادگاه بعد از ثبت دادخواست ، وقت رسیدگی تعیین کرده و قبل از تشکیل جلسه ی رسیدگی، آخرین وضعیت ثبتی ملک و تاریخ ابلاغ تصمیم واحد ثبتی به خواهان را از اداره ثبت اسناد استعلام می کند. پس از وصول پاسخ استعلام، دادگاه موضوع را برای ارزیابی به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد و کارشناس نیز با هماهنگی با نماینده ثبتی و نقشه بردار نسبت به بررسی وضعیت ملک ، اقدام و نظریه خود را در رابطه با امکان افراز و یا عدم امکان افراز ملک مشاع، صادر می کند. هنگامی که نظریه کارشناسی قطعی شود، دادگاه بر مبنای همان اقدام به صدور رای نموده و تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز یا عدم افراز را تایید یا رد می کند.

بعضی از دادگاهها اعتراض به تصمیم واحد ثبتی را صرفا در مواردی می پذیرند که ملک از سوی واحد ثبتی غیر قابل افراز تشخیص داده شود و در فرضی که ملک قابل افراز تشخیص داده شود، اعتراض به تصمیم واحد ثبتی را قابل پذیرش نمی دانند.

املاکی که بر اساس تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شوند با درخواست هر یک از شرکا و به دستور دادگاه ، از طریق واحد اجرای احکام مدنی فروخته می شوند. حکمی که دادگاه با توجه به اعتراض به تصمیم واحد ثبتی، در خصوص افراز یا عدم افراز صادر می کند ، جنبه اعلامی داشته و نیازی به صدور اجرائیه نخواهد داشت؛ این حکم قابل تجدید نظرخواهی در محاکم تجدید نظر مرکز استان بوده و غیر قابل فرجام می باشد.

تقسیم املاک مشاعی در دادگاه

قانون مدنی در ماده ۵۸۸ در ارتباط با تقسیم ملک مشاع بیان می دارد که هر یک از شرکای مال مشاعی می تواند هر زمان که بخواهد ، تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید ؛ مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع بوده یا شرکا به وجه ملزمی ، ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

به تقاضای افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها پایان نیافته است و یا اینکه در بین شرکاء، محجور یا غایب مفقودالاثر وجود دارد، دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می کند.

اگر ملک مشاع موروثی باشد، یعنی ملک به شرکا مشاعی به ارث رسیده باشد،گواهی انحصار وراثت نیز می بایست ضمیمه دادخواست شود.

اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد؛ دادگاه پس از ثبت دادخواست و تعیین وقت رسیدگی، آخرین وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم هر کدام از مالکین مشاعی را از اداره ثبت اسناد استعلام می کند.

پس از وصول پاسخ استعلام و برگزاری جلسه ی رسیدگی، دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر و کارشناس پس از ارزیابی ملک، نسبت به قابل افراز بودن یا نبودن آن و در صورت قابل افراز بودن در رابطه با نحوه و میزان تقسیم اظهار نظر می‌کند.

کارشناس در زمان تهیه گزارش کارشناسی باید از نماینده ثبتی و نقشه بردار اداره ثبت در انجام عملیات تقسیم و افراز کمک بگیرد تا در زمان اجرای حکم تقسیم و افراز، بین حکم صادر شده و اسناد و نقشه های ثبتی و صورت مجالس احتمالی موجود در اداره ثبت منافاتی وجود نداشته باشد .

در صورتی که هر یک از شرکا به نحوه تقسیم کارشناس اعتراض داشته باشند دادگاه به قید قرعه سهم هر یک از مالکین را تعیین خواهد نمود.

تفاوتهای تفکیک و تقسیم املاک مشاع

تفاوت تفکیک و تقسیم یا افراز ملک مشاع در این جاست که در تفکیک، حالت اشاعه و شراکت از بین نرفته و همه شرکاء به نسبت سهم خود ، در همه قطعات تفکیکی، شریک مشاعی هستند؛ اما در افراز، ملک مشاع از حالت اشاعه و شراکت خارج شده و به قطعات اختصاصی تقسیم می شود.

افراز ملک مشاع با تقاضای تعدادی از مالکین نیز انجام خواهد گرفت اما تقاضای تفکیک لزوماً باید با توافق همه مالکین انجام پذیرد و صرف درخواست یکی از مالکین مجوزی برای تفکیک ملک نیست.

روش های تقسیم اموال مشاع

الف) تقسیم به افراز: تقسیم به افراز در فرضی است که بتوان برای هریک از شرکا سهم مشخصی را تعیین نمود و اصولاً در اموالی که اجزای آن مساوی باشند صورت می گیرد؛

ب) تقسیم به تعدیل: تقسیم به تعدیل در حالتی انجام می شود که برخلاف افراز، اموال مورد نظر اجزای یکسانی ندارند؛ این نوع تقسیم بر مبنای مساحت ملک صورت نمی گیرد بلکه بر اساس ارزش هر بخش آن انجام می شود؛

ج) تقسیم به رد: در بعضی مواقع، لازم است که وجه و یا امتیازی دیگر به فردی که سهم کمتری در اختیار دارد، داده شود تا از نظر ارزش سهمی با بقیه شرکاء برابر شود.

ابطال تقسیم ملک مشاع

در مواردی امکان ابطال تقسیم ملک مشاع وجود دارد که عبارتند از :

الف)ابطال تقسیم نامه ی ملک مشاع با تراضی شرکا: در فرضی که هر یک از شرکا ملک مشاع ، به هر دلیلی، خواهان تشکیل مجدد مالکیت مشاع خود باشد ، شرکا با تراضی و توافق یکدیگر ، می توانند تقسیم نامه را ابطال کنند. که با انجام این عمل، سند مالکیت صادر شده برای هر یک از شرکاء، نسبت به سهم خود نیز باطل خواهد شد و می توانند جهت صدور سند مالکیت مشاع اقدام نمایند .

ب) ابطال تقسیم نامه ی مال مشاع به وسیله حکم دادگاه: در این نوع ابطال ، دادگاه به سه طریق حکم به ابطال تقسیم نامه می دهد :

• اگر در اثر تقسیم مال مشاع ، سهمی از سهام یک شریک وارد سهم شریک دیگر شده باشد، شریکی که حق او ضایع شده می تواند با مراجعه به دادگاه خواهان ابطال تقسیم نامه شود.

• در حالتی که سهم و قسمت شخص دیگری غیر از شرکا در سهم شرکا وارد شود و به او ضرر وارد گردد .

• چنانچه قبل از تقسیم مال مشاع حقوقی برای یک شریک وجود داشته که پس از تقسیم این حقوق از بین رفته باشد ، این مورد نیز می تواند موجب ابطال تقسیم نامه با حکم دادگاه شود .
از آنجا که مسائل و موضوعات حقوقی دارای پیچیدگی ها و ریزه کاری های زیادی بوده و در هر مورد نیازمند بررسی دقیق ابعاد مختلف آن موضوع می باشد موارد بیان شده شما را از مراجعه به افراد متخصص و خبره در این زمینه بی نیاز نخواهد کرد. مرکز مشاوره ققنوس با بهره گیری از وکلا و کارشناسان خبره و برجسته کشوری آماده ارائه مشاوره و سایر خدمات تخصصی حقوقی مورد نیاز شما عزیزان می باشد