تفاوت بین قولنامه و مبایعه‌نامه چیست؟

هنگامی که شما،قصد خرید ملکی را دارید خواه این که معامله خرید آپارتمان باشد، خواه خرید زمین یا خرید هر ملک دیگری، نوشتن قرارداد میان فروشنده و خریدار جزو مهمترین موضوعاتی است که مطرح می‌شود. پیش از تنظیم قرارداد، لازم است ابتدا دانش حقوقی اولیه‌ای درمورد خرید ملک را به دست آورید که ما برای این کار مشاوره با کارشناسان حقوقی و وکلای خبره مرکز مشاوره ققنوس را به شما توصیه می‌کنیم. در ادامه بایستی بدانید که برای بستن قرارداد خرید و فروش ملک، روش‌های مختلفی وجود دارد و قولنامه و مبایعه‌نامه از مهمترین این موارد است. در این مقاله ما تلاش داریم با ارائه تعریفی دقیق از این دو، تفاوتهای قولنامه و مبایعه‌نامه را به طور کامل بیان کنیم.

تعریف قولنامه

وقتی شما می خواهید ملکی را معامله کنید، بایستی مقدماتی فراهم باشد؛ اما گاهی اوقات ممکن است به هر دلیلی این مقدمات در زمان توافق میان دو طرف فراهم نباشد. مثلا امکان دارد خریدار هنوز تمام پول را تامین نکرده باشد یا اینکه انجام برخی کارهای اداری لازم باشد تا فروشنده به طور قانونی این امکان را پیدا کند که ملک خود را بفروشد. در چنین مواقعی ، طرفین معامله آگاهانه توافق می‌کنند که در زمان مشخصی و با رعایت شرایطی که خودشان تعیین می‌کنند (شرایطی از جمله مکان تنظیم قرارداد نهایی، نحوه پرداخت وجه معامله و …)، حاضر شوند و معامله را نهایی کنند. چنین توافقاتی را در قالب قراردادی با عنوان قولنامه تنظیم و مکتوب می‌کنند.
به عنوان مثال فرض کنید که شما قصد خرید آپارتمانی در تهران را دارید؛ اما تامین مبلغ آن تا چند روز یا چند ماه آینده برایتان امکان پذیر نیست. در این فرض بین شما به عنوان خریدار و طرف مقابل به عنوان فروشنده قولنامه‌ای تنظیم می‌شود که در آن قول‌های بین شما و فروشنده مکتوب شده است.

تعریف مبایعه‌نامه

واژه مبایعه‌نامه از ریشه بیع اقتباس شده است و منظور از بیع، فروش مال خود به فردی دیگر است. شما برای معامله هر مالی، چه این مال ملک و آپارتمان باشد چه هر مال دیگری، نیازمند قرارداد یا سندی هستید که ثابت کند شما مالک آن مال هستید. سند یا قرادادی که برای این منظور استفاده می‌شود، به مبایعه‌نامه مشهور است. به عبارتی دیگر مبایعه‌نامه به قراردادی گفته می‌شود که هنگام معامله مال میان فروشنده و خریدار تنظیم و امضا می‌شود و در آن توافق‌ها و تعهدهایی که این‌دو نسبت به یکدیگر دارند، نگاشته می‌شود.
مبایعه‌نامه از نظر قانونی نسبت به قولنامه اعتبار بالاتری دارد، به همین دلیل امروزه اکثر افراد برای تنظیم قرارداد موقت، از آن به عنوان جایگزینی مطمئن‌تر به جای قولنامه استفاده می‌کنند. مبایعه‌نامه امکان ثبت در سامانه ثبت اسناد به صورت قانونی را دارد و برای آن می توان کدرهگیری و هولوگرام رسمی دریافت نمود که همین امکان اطمینان طرفین، به‌ویژه خریدار در هنگام معامله را افزایش می‌دهد.

تفاوت قولنامه با مبایعه‌نامه

چنانچه شما هم قصد خرید یا فروش ملک یا آپارتمانی را دارید با هر دو نوع این قراردادها سروکار خواهید داشت و بایستی تفاوت بین قولنامه و مبایعه‌نامه را بدانید. برای این منظور بهتر است ابتدا نگاهی به تفاوت لغوی این‌دو واژه بیندازیم که تفاوت حقوقی آن‌ها نیز از همین‌جا نشأت می‌گیرد.
همانگونه که از ریشه این‌دو اصطلاح حقوقی بر می آید؛ قولنامه کلمه قول را در خود دارد و نشانگر نوعی تعهد و قول است؛ اما مبایعه‌نامه از مشتقات کلمه بیع می باشد و به قرارداد بیع یا قرارداد خرید و فروش اطلاق می‌شود. برهمین مبنا مهمترین تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه در این است که قولنامه در حقیقت سندی است که به عنوان وعده قرارداد یا بهتر است بگوئیم پیش‌قرارداد میان طرفین رد و بدل می‌شود؛ اما مبایعه‌نامه یک قرارداد واقعی میان طرفین معامله است.
بر همین اساس و از آن‌ جهت که مبایعه‌نامه یک تعهد اصلی به حساب می‌آید، به محض انعقاد آن، مالکیت از سمت فروشنده به خریدار انتقال می‌یابد و خریدار مالک مال محسوب خواهد شد. در صورتی که در قولنامه انتقال مالکیتی صورت نمی‌گیرد و تنها قول و قرارهای این‌کار انجام می‌شود، به‌طوریکه طرفین در آن متعهد می گردند، در آینده برای انجام معامله، اقدامات لازم را صورت دهند.
زمانی که مبایعه‌نامه به صورت مکتوب مابین طرفین تنظیم می‌گردد؛ خریدار موظف است وجه مال یا ملک و یا حداقل بخشی از آن‌ را به فروشنده پرداخت نماید و در مقابل، فروشنده نیز وظیفه دارد، مبایعه‌نامه را در اختیار خریدار قرار دهد. اما در قولنامه چنین نیست و در آن لزوماً نیازی به پرداخت مبلغی توسط خریدار به فروشنده نیست، بلکه تنها از فروشنده قول می گیرد که تا زمان آماده شدن شرایط معامله از جمله تهیه مبلغ و وجه مال، او مال خود را به دیگری نفروشد.

از آنجا که مبایعه‌نامه رسمیت حقوقی بیشتری دارد،افراد بایستی در زمان تنظیم آن از طریق مراجع قانونی من‌جمله سازمان ثبت اسناد و املاک، وضعیت سند مال یا ملک و همچنین عدم وجود مبایعه‌نامه دیگری برای آن را بررسی نمایند. این کار از بروز مشکلاتی مانند فروش ملک به چند نفر جلوگیری می‌نماید.
به هر حال بایستی این نکته را مدنظر داشته باشید که علیرغم وجود تفاوت‌هایی میان مبایعه‌نامه و قولنامه، فرقی ندارد که قرارداد شما کدام یک است، در هر صورت پس از تنظیم مبایعه‌نامه یا قولنامه، فروشنده موظف است در زمان تعیین شده برای انتقال سند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند. اگر چنانچه او از این کار خودداری کرد؛ خریدار می‌تواند موضوع را با طرح دعوای حقوقی پیگیری نماید و از طریق دادگاه فروشنده را ملزم به این کار نماید.